为进一步发挥“纪委+12345+媒体+部门”四方联动监督作用，市纪委监委联合市级相关部门、市广播电视台，在西安新闻广播《党风政风热线》节目中开设“物业连万家”专题栏目。
今天《党风政风热线》节目邀请西安市市场监管综合执法支队支队长张磊，西安市市场监督管理局特种机电设备安全监察处处长校智慧，西安市市场监督管理局高新区分局副局长史元，西安市市场监督管理局浐灞国际港分局副局长张勇，西安市市场监督管理局价格监督检查与反不正当竞争处副处长王群，西安市市场监督管理局行政审批处副处长张静做客直播间，着重对9月18日市民咨询、投诉的问题进行了统一回复。
西安市市场监管综合执法支队支队长张磊介绍：
针对上次节目中市民反映的问题，西安市市场监管局高度重视，按照定包抓领导、定解决方案、定责任单位、定办结时限的“四定”要求，制定“清单制+责任制”的工作方案，将市民反映的物业私涨电价、增收公共服务物业费、住宅内开设经营场所、住宅电梯未张贴年检标志等10余个问题，分解到对应辖区及相关单位，并会同住建部门联合调查，确保每一个问题得到妥善解决。
问题回复：
听众杨女士拨打节目热线电话咨询：航天基地西安建工科技创业基地小区物业收费不合理，物业私涨电价每度0.85元。
西安市市场监督管理局高新区分局副局长史元回复：
经核查，该小区土地类用途为工业用地。按照《陕西省发展和改革委员会关于第三监管周期陕西电网输配电价有关事项的通知》（陕发改价格〔2023〕876号）的相关规定，该小区执行的是工商业用电价格，该小区物业依据上述通知自2024年1月1日起将电价调至0.85元/度，符合相关规定。
因电价调整后，部分业主有异议并拒缴物业费，经该小区物业工作人员多次催缴也被拒。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定，物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。因此，该小区物业按照该规定对未交物业费的住户没有采取任何停止购买水电的行为，并且目前也没有发现捆绑消费的证据。
我局已要求该物业公司与小区业主加强交流、开诚布公、耐心解释，竭尽全力获得业主的理解和信任，严格遵守法律法规和相关行业主管部门的规章制度，按照双方约定认真履行义务，不断改进服务方式，提高服务水平。
听众刘先生拨打节目热线电话咨询：高新区兴隆街道碧桂园高新云墅小区，物业管理费每月每平方要收取5.8元，但物业拿不出物价局审批的文件，这是否合理？
西安市市场监督管理局高新区分局副局长史元回复：
经核实，该物业公司在销售前期确定物业费为5.8元/㎡/月，其物业费由两部分构成：基础服务费2.2元/㎡/月（西安市一级服务标准）和增值服务费3.6元/㎡/月（包含24小时服务热线、配备专属管家、快递送货入户、会所免费服务和孩童接送服务等），并且在销售现场将《物业服务协议》及《前期物业服务协议补充协议》进行了公示。根据《西安市物业服务收费管理办法》第二十一条第二款“特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费，由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定的规定，该小区物业费的构成和收取符合相关规定。
我局要求物业公司本着平等自愿原则，通过优质服务赢得客户，不能影响业主正常缴纳物业费用和享受相关服务。
微信网友咨询：高新六路CROSS万象汇公寓楼，物业收取1度电0.6元，但每1度电费会增收0.36元的公共服务物业费，这是否合理？
西安市市场监督管理局高新区分局副局长史元回复：
经调查核实，该公司按0.76元/度向供电局交纳电费，按0.6元/度向业主收取电费，公共部位电费是通过公共设施物业管理费0.36元/平米的标准收取。根据《陕西省发展和改革委员会关于进一步完善工商业非电网直供电价格政策的通知》（陕发改价格〔2023〕920号）第三条：“工商业非电网直供电主体不得在终端用户电费中加收其他费用，公共部位电费应通过物业费、租金或公共收益解决……”的规定，该物业公司的收费标准和数额符合相关规定。
我局要求该物业公司严格按照有关标准执行电价，认真自查、仔细核对，坚决落实法律法规和规章制度的要求和规定，杜绝任何变相涨价和违规收费的行为。
听众赵先生拨打节目热线电话咨询：灞桥区洪庆街道东侯社区（安置房）物业没有公开招投标，物业费和水费存在捆绑收费问题，相关部门能否协助管理？
西安市市场监督管理局价格监督检查与反不正当竞争处副处长王群回复：
节目之后，市住建局会同灞桥区住建局进行了核查，东侯社区位于灞桥区灞柳五路与纺园六路东南角，隶属灞桥区洪庆街道办事处管理，属城改安置小区，目前由西安御桦馨物业管理有限公司（以下简称御桦馨物业公司）提供管理服务。
按照《西安市物业管理条例》第四十九条规定：现售商品房出售之日三十日前，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘。
经核实，东侯小区为城改安置小区，土地性质为划拨用地，主要用途为安置原东侯村村民，不属于现售商品房小区或预售商品房小区，不满足物业招标条件。
关于市民反映“物业费和水费捆绑”问题。经了解，9月23日灞桥区住建局已就市民反映的问题督导物业企业进行了整改，要求物业企业不得变相限制业主的正常生活，应通过合法手段进行催缴物业费。
2024年9月25日，灞桥区市场监管局执法人员对该物业公司进行现场检查。经查，该物业在办公室公示了物业服务费标准，现场提供了未缴纳物业费住户的水费收取记录，市民反映的物业费和水费捆绑收费的相关问题已经规范。
听众卢女士拨打节目热线电话咨询：未央区安盛花苑小区存在中央空调乱收费问题，不允许小区业主自主安装空调，这样规定是否合理？
西安市市场监督管理局价格监督检查与反不正当竞争处副处长王群回复：
经未央区市场监管局对该小区物业西安市广乐物业管理有限公司调查、了解，“安盛花苑小区”开发商最初设计为地源热泵式中央空调，冬天及夏天均使用中央空调取暖降温，开发商未预留空调外机安装位置及预留冷凝排水管，故无法自行安装空调外机。
在收房时与业主签订空调使用协议，双方约定收费标准：冬季5.2元/月/平方；夏季4.5元/月/平方及提供时段，经调取物业收费票据，收费标准按照合同约定价格收取，未发现超出合同约定价格收费行为。
关于市民卢女士反映的小区不允许业主自主安装空调的问题，经市住建局会同未央区住建局核查，该小区前期开发建设时整体设计为中央空调供暖制冷系统，并未预留空调外机放置处及冷凝水排水管道。
未央区住建局已责令物业依据建设单位、物业服务企业、陕西吉盛通工贸有限公司（中央空调维护保养第三方公司）及业主签订的中央空调相关使用协议（附件）向业主做好沟通解释。9月24日未央区住建局工作电话联系卢女士告知了相关情况。
听众马先生拨打节目热线电话咨询：金仕花园二期住房合同约定物业价格与实际收取价格不符。这是否合理？
西安市市场监督管理局价格监督检查与反不正当竞争处副处长王群回复：
经未央区市场监管局执法人员实地核查，金仕国际花园二期(金仕公馆)小区， 2021年1月交房，根据市发改委价格(2020)18号文件，物业费按照一费制，一级服务标准2.2元/平方米/月收取，增值服务费0.8元/平方米/月是按照合同约定收取，小区属于LOFT复试住宅用房（收费面积按照合同面积只收取一层费用），调取物业收费票据及物业服务之增值协议，未发现不按政府指导价收费及超出合同约定价格收费行为。
听众李先生拨打节目热线电话咨询：长安区启迪小区一楼商户涉嫌无照经营，这是否符合规定？
西安市市场监督管理局行政审批处副处长张静回复：
节目之后，长安区市场监管局第一时间与投诉的市民取得联系，详细了解投诉情况。经实地核查。投诉地有经营户1户，名称为西安市长安区手佳盲人按摩店，登记时采用全程电子化方式办理，资料齐全、程序合法，长安区市场监管局于2023年7月25日核准登记。该经营户年报正常，无异常信息。实地检查后，执法人员已将经营户主体资格合法情况及时反馈告知了市民。
听众冯女士拨打节目热线电话咨询：雁塔区七十八中家属院（康宁小区）南楼四单元楼顶漏水，物业回复无法启动大修基金。这是否合理？
西安市市场监督管理局行政审批处副处长张静回复：
节目结束后，市住建局会同雁塔区住建局进行了核查，核查的结果为：
1、七十八中家属院小区位于西安市雁塔区康宁路7号，建筑面积约8780平方米，共2栋住宅120户，1号楼于1995年交房，2号楼于2003年交房。目前由七十八中学代管。
经核查，市民冯女士反映的康宁小区问题实为西安市第七十八中学家属院的问题。关于该家属院住宅专项维修资金问题，该家属院共有2栋家属楼，投诉人所述问题为1号楼，建于1995年，共计72户住户。目前，已缴纳住宅专项维修资金的住户仅为7户，冯女士也未缴纳维修资金。
2、关于市民冯女士反映房屋漏水问题。该家属院日常物业服务，由七十八中学后勤部门代为履行。2024年9月25日，辖区街办、社区、七十八中物业办、冯女士及2楼住户共同参与，现场进行了试水，未发现漏水情况、未找到漏水点位。同时，向冯女士现场解释了小区住宅专项维修资金相关政策，冯女士表示满意。
听众王先生拨打节目热线电话咨询：金裕青青家园小区，物业私自乱收费，捆绑收费，违规建设医院。这是否合理？
西安市市场监督管理局浐灞国际港分局副局长张勇回复：
我局执法人员于2024年9月27日前往金裕青青家园小区进行调查了解情况。金裕青青家园小区分为东区和西区由陕西金裕物业管理有限责任公司提供物业管理服务。该物业公司属于三级资质，按照物业管理服务协议，为小区业主提供三级物业管理服务。东区位于灞桥区东十里铺北酒十路193号，有1793户，40幢楼。西区位于灞桥区十里铺北街76号，有1043户，14幢楼。目前小区物业费还未实行“一费制”。
该物业以公共能耗费的名义收取公摊电费，在核算公摊电费时，将公共用电部分（1、各单元公共楼道照明、应急指示灯；2、公共照明路灯、草坪灯、景观灯、景观喷泉水电费；3、二次供水增压水泵用电；污水泵运行电费；4、安防、门禁、摄像头等设备设施运行电费用；5、小区人工湖产生的水电费；6、消防用电）产耗电费，由小区全体业主按面积分摊。具体公摊电费收费标准为：东区和西区在改造前的公摊电费收费标准为0.0717元/kWh，2022年9月底完成了电力户表改造后，该物业公司参照《西安住宅小区物业服务收费管理办法》按照0.18元/m²/月标准预收2022年10月1日至2023年12月31日期间的公摊电费。在实际运行一年后，重新核算了运行成本，决定于2024年1月起开始执行0.16元/m²/月，同时将2022年10月1日至2023年12月31日期间多预收的0.02元/m²/月按照业主意愿以直接抵扣物业费或者现金形式退还给了业主。并在小区公示栏进行了公示。
目前该小区物业主要存在的问题，根据《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》（市政办发〔2013〕47号）：“户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊”的规定。该物业公司在实际核算公摊电费过程中不应将二次供水增压水泵用电、污水泵运行用电、人工湖产生的水电、消防用电等计入公共用电部分中。
针对该物业公司上述乱收费问题，已责令该物业公司立即整改，按照《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》规定，重新核算公摊电费标准后将多收部分的公摊电费向业主退还。
微信网友反映：浐灞国际港浐灞印象城万科金域东郡三期25号楼，存在住改商的有关问题。
西安市市场监督管理局浐灞国际港分局副局长张勇回复：
9月23日我局针对前期群众投诉举报万科金域东郡三期25号楼住改商问题再次进行了现场核查。
核查处置情况：
1、25号楼1607室公司名称西安诺妮美容美体有限公司，已下发责令改正通知书，要求停止经营活动，限期变更或注销营业执照。
2、25号楼4107室公司名称西安客茂健康管理部（个人独资企业）已下发责令改正通知书，要求停止经营活动，限期变更或注销营业执照。
3、25号楼1701室公司名称西安星雨露文化传媒有限公司，已搬离。
4、25号楼2607室公司名称为西安珍目眼镜有限公司，已下发责令改正通知书，要求停止经营活动，限期搬离。（执照地址变更仍在原地址经营）
5、25号楼2206室公司名称西安喜遇美容服务有限公司，已下发责令改正通知书，要求停止经营活动，限期搬离。（执照地址变更仍在原地址经营）
6、25号楼1002室公司名称西安洛华延西服装设计有限公司已搬离。（公司登记地址与实际不符）
下一步我局将对拒不改正的市场主体根据相关法律依法处理。（《市场主体登记管理条例》第四十四条提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得市场主体登记的，由登记机关责令改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，处20万元以上100万元以下的罚款，吊销营业执照。）（《无证无照查处办法》第十三条 从事无照经营的，由工商行政管理部门依照相关法律、行政法规的规定予以处罚。法律、行政法规对无照经营的处罚没有明确规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处1万元以下的罚款。）
微信网友反映：金科博翠天宸小区未及时申领检验标识、合能枫丹唐悦小区8号楼电梯故障。
西安市市场监督管理局浐灞国际港分局副局长张勇回复：
截止目前金科博翠天宸小区申请电梯定期检验经费流程已全部流转完成，工程部负责人重新到西安特检院申领检验缴费码，10月8日（昨天）已完成缴费，目前已领取定期检验标识（待确认）。
分局对合能枫丹唐悦小区电梯维保人员和物业公司进行了多次督导检查，要求对8号楼电梯进行全面排查消除隐患，目前8号楼2部电梯全部正常运行，情况良好。
市民朋友在日常生活中，电梯出现故障怎么办？
西安市市场监督管理局特种机电设备安全监察处处长校智慧回复：
市民朋友在日常生活中，如果发现电梯存在故障问题，可以及时向小区物业等电梯使用单位反映，电梯使用单位接到反映后，应当立即安排人员进行检查，组织电梯维保单位进行维修处理，消除电梯安全问题隐患。
如果反映的问题没有得到有效解决，市民朋友可向辖区市场监管部门投诉，或拨打96333电话进行投诉，相关单位接到投诉后，会迅速安排调查处理，督促有关单位消除电梯安全隐患，保障电梯安全运行。
